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CADランドバンキングについて
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CADランドバンキングとは、カナダの移民政策によって今後の人口増加と地価上昇が見込まれる地域の土地をあらかじめ購入しておき、土地の利用用途を農地から住宅地に変更するための開発許認可を州政府から取得し、最終的に開発業者に転売することで利益を得る投資手法です。こうした開発案件は世界中にありますが、ランドバンキングを成功に導くためには以下4つの条件が必要となります。

1.人口の緩やかな増加が続いていること
2.GDPの緩やかな成長が続いていること
3.外国人にも土地の権利が法的に保障されること
4.国および州の財政が健全であること

カナダの人口は、1990年が2763万人、2000年が3065万人、2010年が3406万人と、移民政策の恩恵を受けて、毎年緩やかな人口増加が続いています。カナダのGDPも2008年のリーマンショック時にやや後退しただけで、広大な国土に豊富な天然資源を持つカナダは資源価格上昇の恩恵を受けて、過去30年間、緩やかな経済成長が続いています。また、アメリカと同様に契約社会であるカナダにおいては、外国人に対しても土地の権利が保全されますし、ソブリン格付けは米国債の格下げ後も最高ランクのAAAを維持するなど、先進国の中で最も安定した金融システムと財政基盤を誇っています。

現在、カナダでは、中国やインド出身の新富裕層を中心に毎年30万人以上の移民を受け入れており、移民人口の増加によって、今後も中長期的な地価上昇が期待されます。また、カナダは石油や穀物資源を豊富に産出しており、資源価格の上昇によって、今後も中長期的な経済成長が期待されます。また、カナダの金融システムは先進国の中で最も健全で、ビジネス自由度の高さにも定評があり、多くの外資系企業の進出が続いていることから、欧米諸国と比較して、失業率も低くなっています。

米国およびカナダでランドバンキングを運営するウォルトン社は1979年創業、北米・アジア・ヨーロッパに拠点を持ち、世界中に88,000名の顧客と600名の従業員を抱え、現時点で41億CAD(約4,100億円)の土地資産を管理しています。ウォルトン社は北米を代表する不動産投資グループの一つで、2013年末時点で81プロジェクトを完遂し、顧客に17億CAD(約1,600億円)を償還、1プロジェクト当たり平均保有期間は8.41年、過去プロジェクトの加重平均投資利回り(IRR)は年利12.55%の運用実績があります。

各プロジェクトの所有権は共同オーナー方式となり、売却時に投資額ベースで全投資家の60%以上が売却価格に同意することで、土地全体が売却されます。現在募集されているアルバータ州カルガリー市プロジェクトの概要は以下の通りです。

当物件は、145エーカーにおよび、カルガリー市中心部から北27kmに位置します。南北高速道路2号線およびカルガリー市の環状線である高速道路201号線まで3.0kmの距離に位置し、高速道路566号線および一般道NE6号線に面しています。当物件はウォルトン社がカルガリー市で管理する4,034エーカーにおよぶ土地の一角を占めています。カルガリー市はカナダのロッキー山脈の麓、ボー川とエルボー川の合流点に位置しています。多様な産業と経済発展を推進する環境が、多くの人々と企業を惹きつけている地域です。当物件は、カルガリー市が2010年6月に採用した総合都市計画の北部計画案であるNorth Context Studyに含まれており、住宅用地としての土地利用が計画されています。当物件の募集ユニット数は775ユニット、最低投資額は1ユニット=2万CAD、保有期間は6〜8年を予定しております。

本日時点の為替レートが、1CAD=100円なので、CAD建てのランドバンキングは割安感があります。また、カナダドルは資源国通貨の一つでもあるので、今後の金融危機に備えるためのリスクヘッジ資産としても有望と言えます。本プランは郵送手続きでお申込可能です。
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USランドバンキングについて
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USランドバンキングとは、米国の移民政策によって今後の人口増加と地価上昇が見込まれる地域の土地をあらかじめ購入しておき、土地の利用用途を農地から住宅地に変更するための開発許認可を州政府から取得し、最終的に開発業者に転売することで利益を得る投資手法です。こうした開発案件は世界中にありますが、ランドバンキングを成功に導くためには以下4つの条件が必要となります。

1.人口の緩やかな増加が続いていること
2.GDPの緩やかな成長が続いていること
3.外国人にも土地の権利が法的に保障されること
4.国および州の財政が健全であること

移民国家である米国では、年間平均300万人もの人口が毎年増加しており、現在約3億人の人口が2040年までに4億人を越える見込みで、その内の70%が大都市圏に住む見込みです。その中でも特に人口、雇用、新規着工住宅の増加が多い地域をリサーチして、中長期的な地価上昇が見込まれる地域のプロジェクトを選定しています。現在は米国の6つの大都市圏での分散投資が可能となっており、年間15〜20プロジェクト、ほぼ毎月新規プロジェクトが発売されています。

米国およびカナダでランドバンキングを運営するウォルトン社は1979年創業、北米・アジア・ヨーロッパに拠点を持ち、世界中に88,000名の顧客と600名の従業員を抱え、現時点で41億CAD(約4,100億円)の土地資産を管理しています。ウォルトン社は北米を代表する不動産投資グループの一つで、2013年末時点で81プロジェクトを完遂し、顧客に17億CAD(約1,600億円)を償還、1プロジェクト当たり平均保有期間は8.41年、過去プロジェクトの加重平均投資利回り(IRR)は年利12.55%の運用実績があります。

各プロジェクトの所有権は共同オーナー方式となり、売却時に投資額ベースで全投資家の60%以上が売却価格に同意することで、土地全体が売却されます。現在募集されているサウスカロライナ州シャーロット市のプロジェクトの概要は以下の通りです。

当物件は、サウスカロライナ州シャーロット市から南74kmに位置しています。930エーカーを占める当物件は、高速道路I-77号線まで東へ19km、車で約1時間でシャーロット市の中心部に到達することができます。また、当地域における6,605エーカーに及ぶウォルトン社開発地域の一画を占めています。シャーロット市は全米2位の金融都市で、フォーチュン500社の内10社がシャーロット市に本拠地を構えています。年間平均人口増加率は2.3%で、2019年までに新たに5万2,948件の新規住宅の需要が見込まれています。当物件は3,623エーカーに及ぶ開発予定地域に含まれており、1万586軒の戸建住宅、商業施設、ヨットハーバーやゴルフ場の開発が可能です。当物件の募集ユニット数は1,645ユニット、最低投資額は1ユニット=1万USD、保有期間は5〜7年を予定しております。本プランは郵送手続きでお申込可能です。
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ウォルトン社プレスリリース「カナダの公的年金運用機関と共同事業開始」
カナダの公的年金運用機関(CPPIB)、WAM Development Group及びウォルトングループが共同事業を開始

カナダの公的年金運用機関であるCPPIB(Canada Pension Plan Investment Board)、WAM Development Group(WAM)及び、ウォルトングループ(Walton)は、カナダエドモントン市北西部の250エーカーに及ぶ工業用地の開発を共同で開始すると発表しました。当事業により、現状の未開発地から37万平米を占める物流センターが誕生します。Henday Industrial Parkの開発は2つの段階に分けられ、第一段階は2014年夏期に着工する見通しです。WAM及びWaltonは、Walton Development and Management (Alberta) LPを介して、合同で当開発事業を手掛けます。CPPIB、Walton及びWAM Development Groupは、当開発事業に共同出資します。CPPIBは、当開発事業の第一段階に対し、およそ2億カナダドルを出資し、これは全体の85%を占めるそうです。

CPPIB 副社長兼不動産投資部門代表のPeter Ballon氏は、「カナダ工業部門における初の不動産投資を、WAM及びWaltonと共同開発することはとても光栄に思う。これはEdmontonの産業市場が拡大される大きな機会となるだろう。北米の最も有力な産業市場の一つに、主要産業開発を共同で手掛けることを心待ちにしている」と語っています。

WAM Development Group社長兼代表取締役Darren Durstling氏は、「我々が展開している地域の成長を支援する機会を常に探している。CPPIB及びWaltonは先駆者的な企業だ。エドモントン市の産業部門の発展に大きな影響を与えるだろう。両者との今後の事業展開を期待している」と語っています。

ウォルトングループ社長Bill Dohertyは、「CPPIB及び、WAM Development Groupとの事業提携の成功を熱望している。当物件は既存の整備済み工場開発地に位置し、エドモントン市の高成長産業地域を繋ぐ優れた交通網に隣接している」と語っています。

当物件は2,500エーカーに及ぶWinterburn Industrial Parkに位置しています。エドモントン市の主要東西高速道路(Yellowhead Trail)及び環状道路であるAnthony Henday Driveへの優れたアクセスを誇っています。
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USランドバンキング
移民大国の米国では現在約3億人の人口が、2040年までに4億人を越える見込みです。

USランドバンキングを運営するウォルトン社は1979年創業、北米・アジア・ヨーロッパに拠点を持ち、世界中に88,000名の顧客と600名の従業員を抱え、現時点で41億CAD(約3,800億円)の土地資産を管理しています。ウォルトン社は北米を代表する不動産投資グループの一つで、2013年末時点で81プロジェクトを完遂し、顧客に17億CAD(約1,600億円)を償還、1プロジェクト当たり平均保有期間は8.41年、過去プロジェクトの加重平均投資利回り(IRR)は年利12.55%の運用実績があります。

また、移民国家である米国では、年間平均300万人もの人口が毎年増加しており、現在約3億人の人口が2040年までに4億人を越える見込みで、その内の70%が大都市圏に住む見込みです。ウォルトン社の専門調査チームが、特に人口、雇用、新規着工住宅の増加が多い地域をリサーチして、中長期的な地価上昇が見込まれる地域のプロジェクトを選定しています。特にメキシコ国境に近いアメリカ南部は中南米からの移民が多く、人件費や土地代が安いため、大企業の進出が相次いでおり、今後も都市近郊を中心に雇用、人口、新規着工住宅の増加が続いていくことが予想されます。

現在は米国の6つの大都市圏での分散投資が可能となっており、年間15〜20プロジェクト、ほぼ毎月新規プロジェクトが発売されています。各プロジェクトとも最低投資額1万USD単位での投資が可能で、売却時に投資額ベースで全投資家の60%以上が売却価格に同意することで、土地全体が売却されます。受益者は4名まで指定することができますが、万が一の際には、第1受益者が全資産を相続する優先権があります。
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リバースモーゲージについて
なぜ米国の高齢者は高額な老人ホーム入居料を支払い続けることができるのか?

2013年11月14日付けブログでご紹介させて頂いた「米国コロラド州老人ホーム投資プロジェクト」について、なぜ米国の高齢者は毎月3,200USDから4,700USDもかかる入居料を支払い続けることができるのかというご質問を頂きました。その理由としては、そもそも米国には高齢の富裕層が多いだけではなく、自宅を担保にして銀行などの金融機関から借金をし、その借金を毎月の年金という形で受け取ることができるリバースモーゲージという仕組みが普及していることが大きいと思われます。

ウィキペディアによると、日本におけるリバースモーゲージは、1981年に東京都武蔵野市で導入されたのを皮切りに、主に都市部の自治体が、直接(公社を通じて融資する)あるいは間接(金融機関を紹介する)の形で事業を行っている事例があります。但し、日本では中古住宅市場が活発でなく「ウワモノ(=家屋)は無価値」という文化が根強いので、担保価値が土地のみとされる場合が多く、またバブル期には担保割れするケースが多く発生したため、新規販売を停止したり高額不動産所有者に対象を限定しているケースもあり、普及は限定的なものでした。

また、野村資本市場研究所によると、日本のリバース・モーゲージは、米国のようなノンリコース・終身年金融資・期中無返済という3条件を満たしておらず、これが普及しない大きな要因のひとつだそうです。3条件を満たしていないのは、民間では担保割れリスクをとれないためで、3条件を満たすためには、米国のような政府の関与が必要とのことです。

米国では2020年までに65歳以上人口が現在の2倍になり、65歳以上人口の13%、85歳以上人口の45%がアルツハイマー病を患っており、65歳以上人口の10人中7人が長期介護を必要としているとのデータがあります。米国で質の高い個別ケアを提供する民間の老人介護施設への需要が高まっていることから、こうした老人介護施設の建設に際して、政府プログラムを利用して、施設の購入価格の70〜75%は住宅・都市開発省(HUD)から長期優遇ローンを取得することができます。

日本のリバース・モーゲージも政府の関与によって、米国のようなノンリコース・終身年金融資・期中無返済という3条件を満たす仕組みとなれば、現在の公的年金制度および高齢者介護の問題を解決するための切り札となるのではないかと思いました。
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米国不動産投資の好機
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米国不動産市場は、前年比10%を超える顕著な回復傾向を見せています。

2013年12月13日付け日経新聞によると、公的年金を運用する年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)はカナダで最大規模の公的年金基金と組み、海外のインフラ投資を始めるそうです。オンタリオ州公務員年金基金(OMERS)と共同で欧米の空港や鉄道、港湾、電力などに年金資金を投じることで、成長分野への投資で高い収益を狙い、年金の運用実績向上につなげるとのことです。インフラ資産は長期保有が避けられないリスクはあるが、債券や株式より高い利回りが期待できるため、インフラファンドへの出資総額は世界で20兆円を超えているそうです。

日本の年金マネーがいよいよ動き出しました。GPIFは約120兆円の運用資産の6割を国内債券に振り向けていましたが、11月に政府の有識者会議はデフレ脱却をにらみ、株式投資の拡大のほか、インフラや不動産など新たな投資を始めるべきだと提言していました。弊社では、リスク分散投資の一環として、米国の土地、建物、老人ホームで運用するファンドの紹介をさせて頂いておりますが、今後、日本の年金マネーがこうした不動産ファンドにも投資対象を広げる可能性は非常に高いのではないかと思います。実際に、海外の年金マネーは、こうした不動産ファンドにも積極的に資金を投資しています。

海外不動産ファンドのリスクとしては、インフラファンドと同じく、プロジェクトによっては長期保有が避けられないリスクがあることですが、北米を代表する不動産投資グループの一つであるウォルトン社が運用するランドバンキングという未開発地の不動産ファンドは、2012年末時点で50プロジェクトを完遂し、クライアントに7.8億CAD(約741億円)の資金を償還した実績があります。ランドバンキングの1プロジェクト当たり平均保有期間は以前の長期投資プロジェクトも含めて8.06年となっておりますが、過去プロジェクトは単利で年間20.19%の利回り実績があります。
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世界の不動産価格
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平均年収の何倍の価格で、その国の平均的な住宅を購入することが出来るかを指標にした図

私は不動産のプロではありませんが、海外の不動産投資商品を取り扱っている関係で、日本国内の不動産投資案件についてクライアントから良く相談を受けることがあります。私自身も日本国内では不動産を保有していないため、いまの日本の経済状況で、賃貸住宅のままが良いのか、家を買ってしまった方が良いのか、正直なところ良く分かりません。ただ、海外投資家の視点で、いまの日本の不動産市場は魅力的に映っているのかどうかと聞かれたので、今日は参考になるかもしれない指標をご紹介させて頂きます。

上の図は、平均年収の何倍の価格で、その国の平均的な住宅を購入することが出来るかを指標にしたものですが、私が住む香港では平均的な住宅を購入するのに平均年収の11倍以上(最新データでは13倍以上)が必要となるため、若い夫婦が自分達の住宅を購入するのはほぼ絶望的な状況で、多くの若い夫婦が両親との同居を選択しています。中国や香港の富裕層は余裕資金を不動産で運用する傾向が強いので、今後も不動産価格が大きく下がることはなさそうです。

中国系の移民が多いシドニーやバンクーバーでも平均的な住宅を購入するのに平均年収の10倍近くが必要となっており、不動産バブルの様相を呈しています。イギリスの約5倍が世界平均に近い価格で、リーマンショックの影響で全米で不動産価格が大きく下落したアメリカでは平均年収の約3倍で住宅を購入することができるため、かなりお買い得感があります。
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米国コロラド州老人ホーム投資プロジェクト
世界の認知症患者数の増加とともに、米国で老人介護施設への需要が高まっています。

現在、米国において65歳以上の高齢者人口が急激に増えており、現在約4000万人の65歳以上人口が、2020年には6000万人、2030年には8000万人まで増加する見通しとなっております。そのため、米国において質の高い個別ケアを提供する民間の老人介護施設への需要が高まっています。今回の米国コロラド州老人ホーム投資プロジェクトでは、老人介護施設の入居料収入によって、投資初年度から安定した配当収入を得ることができます。

施設のロケーションは、コロラド州の州都デンバーの北西、ラファイエット市にあります。ラファイエット市の人口は現在26,000人程度ですが、州都デンバーおよびデンバー国際空港へのアクセスは非常に便利でありながら、野生動物が生息する州立公園にも近く、自然が豊かで、商業施設にも近い便利なロケーションにあります。施設の入居料は毎月3,200USDから4,700USDと高額であるにもかかわらず、施設の平均入居率は65%〜85%を維持しております。また、施設購入から約6ヶ月後に、既存の介護設備を記憶障害介護設備に変更することで、ベッド当たり利益を倍増させます。

本プロジェクトの運営会社は、豊富な老人ホーム管理実績を持つヘリテッジヘルスケア管理サービス社によって運営され、香港の正規IFAであるGrandtag社、米国の不動産運営で多数の実績を持つMadison社の合弁会社であるGrandtag Madison社がキャッシュフローを管理するジェネラルパートナーとなります。

本プロジェクトの投資戦略ですが、政府プログラムを利用して、施設の購入価格の70〜75%は住宅・都市開発省(HUD)から長期優遇ローンを取得し、購入価格の25〜30%は投資家から資金を募ります。本プロジェクトの最低投資額はLLC版が3万USD 、LP版が10万USDとなりますが、最初の5年間、LLC投資家は年間6%、LP投資家は年間7%の配当収入を年2回、優先的に受け取ることができ、5年目以降に施設を売却することによって、最終的に年間15%以上のリターンを得ることを目標に運営されます。
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USランドバンキング
中南米からの移民を中心に、米国では現在約3億人の人口が、2040年までに4億人を越える見込みです。

USランドバンキングを運営するウォルトン社は1979年創業、北米・アジア・ヨーロッパに拠点を持ち、世界中に79,000名の顧客と760名の従業員を抱え、現時点で31億USD(約3,100億円)の土地資産を管理しています。ウォルトン社は北米を代表する不動産投資グループの一つで、2012年4月時点で44プロジェクトを完遂し、6.4億CAD(約608億円)を償還、1プロジェクト当たり平均保有期間は7.24年、単利で年間21.59%の利回り実績があります。

移民国家である米国では、年間平均300万人もの人口が毎年増加しており、現在約3億人の人口が2040年までに4億人を越える見込みで、その内の70%が大都市圏に住む見込みです。ウォルトン社の専門調査チームが、特に人口、雇用、新規着工住宅の増加が多い地域をリサーチして、中長期的な地価上昇が見込まれる地域のプロジェクトを選定しています。特にメキシコ国境に近いカリフォルニア州、アリゾナ州、テキサス州等は中南米からの移民が多く、人件費や土地代が安いため、大企業の進出が相次いでおり、今後も都市近郊を中心に雇用、人口、新規着工住宅の増加が続いていくことが予想されます。

現在は米国の6つの大都市圏での分散投資が可能となっており、年間15〜20プロジェクト、ほぼ毎月新規プロジェクトが発売されています。各プロジェクトとも最低投資額1万USD単位での投資が可能で、売却時に投資額ベースで全投資家の60%以上が売却価格に同意することで、土地全体が売却されます。受益者は4名まで指定することができますが、万が一の際には、第1受益者が全資産を相続する優先権があります。現在募集されているプロジェクトの詳細につきましては、弊社までお気軽にお問い合わせください。
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米国老人ホーム投資プロジェクトについて(2)
世界の認知症患者数の増加とともに、米国で老人介護施設への需要が高まっています。

2012年10月24日ブログでご紹介させて頂いた「North American Senior Living」米国老人ホーム投資プロジェクトにつきまして、最低投資額が引き下げられ、3万USDからの投資が可能となりましたので、あらためてご案内させて頂きます。

現在、米国において65歳以上の高齢者人口が急激に増えており、現在約4000万人の65歳以上人口が、2020年には6000万人、2030年には8000万人まで増加する見通しとなっております。そのため、米国において質の高い個別ケアを提供する民間の老人介護施設への需要が高まっています。今回ご提案させて頂く「North American Senior Living」プロジェクトでは、老人介護施設の入居料収入によって、投資初年度から安定した配当収入を得ることができます。

施設のロケーションは、コロラド州およびネブラスカ州の農場に隣接する5箇所の老人ホームを買収します。今後の老人ホーム需要増加に伴い、5箇所全ての老人ホームが容易に施設を増築することが可能な物件となっております。施設の入居料は毎月2,500USDから3,800USDと高額であるにもかかわらず、平均入居率は90%を維持しております。

本プロジェクトの運営会社は、豊富な老人ホーム管理実績を持つヘリテッジヘルスケア管理サービス社によって各施設が運営され、香港の正規IFAであるGrandtag社、米国の不動産運営で多数の実績を持つMadison社の合弁会社であるGrandtag Madison社がキャッシュフローを管理するジェネラルパートナーとなります。
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